깡통전세 경매 배당금 계산기

법원 경매 낙찰가율(80%) 시뮬레이션 & 내 보증금 미회수 손실 진단

HUG 126% 기준 안전진단

전세보증금 안심 진단서

2026. 10. 21.

HUG 보증보험 가입 진단

가입 가능하나 주의 (🟡)

한도 여유액

+9,800만 원 여유

대상 주택 공시가격 30,000 만원 (3억 원)

선순위 근저당 (채권최고액) 8,000 만원 (8,000만 원)

내 전세 보증금 20,000 만원 (2억 원)

HUG 126% 가입 한도액 29,800 만원 (2억 9,800만 원)

부채비율 (선순위+전세 / 공시가) 93.3% (위험)

경매 낙찰 시 예상 배당 (80%) 16,000 만원 (일부 배당)

미회수 예상 손실 4,000 만원 손실

상세 분석 항목

깡통전세 위험도 위험

93.3%

안전 (~70%) 주의 (~80%) 위험 (80%~)

부채비율이 80%를 초과하여 깡통전세 고위험군입니다. 계약을 재고하세요.

HUG 보증보험 가입 가능 여부

HUG 가입 가능 최대 한도 29,800 만원

진단 결과 가입 가능 예상 (안전)

* 공시가격의 126% 이내여야 보증보험 가입이 가능합니다. (근저당이 있을 경우 차감)

최악의 상황: 경매 낙찰 시뮬레이션

* 낙찰가율 80% 가정 시 예상 배당액 (참고용이며 실제와 다를 수 있습니다)

예상 낙찰가 (80%) 24,000 만원

선순위 채권액 (은행 등) 8,000 만원

내 전세금 배당 예상액 16,000 만원

미회수 예상액 (손실) 4,000 만원 손실

필수 안전 특약 모음

1. 본 계약은 임차인의 전세보증금 반환보증 가입을 전제로 하며, 임대인 또는 목적물의 하자로 인하여 보증가입이 거절될 경우 본 계약은 무효로 하고 임대인은 계약금을 즉시 반환한다. 2. 임대인은 잔금 지급일 다음날까지 목적물에 대하여 제한물권(근저당권 등)을 설정하지 않으며, 이를 위반할 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있다. 3. 국세, 지방세 체납 확인 결과 체납액이 있을 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 이 경우 위약금 없이 계약금을 즉시 반환한다. 4. 임대인은 계약기간 중 매매 등으로 소유권 변경 시 임차인에게 즉시 고지하여야 한다.

본 계산기는 참고용이며, 법적 효력을 갖지 않습니다. 계약 전 반드시 등기부등본 확인 및 전문가와 상담하세요.

공시가격별 기준표

주택 공시가격 구간별 HUG 126% 보증한도 & 경매 배당 비교

국토부 공시가격 140% 산정 및 HUG 담보인정비율 90% 적용 (현재 선순위 채권최고액 8,000만 원 차감 적용)

공시가격	주택가(140%)	HUG 126%	선순위차감	경매배당(80%)
1.5억	2.10억	1.89억	1.09억	0.40억
2억	2.80억	2.52억	1.72억	0.80억
2.5억	3.50억	3.15억	2.35억	1.20억
3억	4.20억	3.78억	2.98억	1.60억
4억	5.60억	5.04억	4.24억	2.40억
5억	7억	6.30억	5.50억	3.20억

🛡️ 전세보증금 반환보증 & 주택임대차보호법 핵심 법정 체크포인트

1. HUG 보증 규정: 공시가 126% 룰 & 선순위 채권 60% 제한 공시가격 × 140%(주택가격 산정비율) × 90%(담보인정비율) = 공시가격의 126% 이내여야 HUG 전세보증금 반환보증 가입이 가능합니다. 또한 선순위 근저당권 채권최고액이 주택가격(공시가×140%)의 60%를 초과하면 보증 가입이 거절되며, 보증금 상한은 수도권 7억 원 이하, 비수도권 5억 원 이하입니다.

2. 주택임대차보호법 제3조·제3조의2: 대항력 익일 0시 발생과 우선변제권 임차인의 대항력은 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날(익일) 오전 0시부터 효력이 발생합니다. 잔금 당일 집주인이 근저당을 설정하는 것을 방지하기 위해 '잔금 익일까지 제한물권 설정 금지' 특약이 필수이며, 확정일자를 갖추어야 경매 시 후순위권리자에 우선하여 변제받을 수 있습니다.

3. 주택임대차보호법 제8조: 소액임차인의 최우선변제권 경매 집행 시 선순위 담보물권자보다 우선하여 보증금 중 일정액(소액보증금 최우선변제금)을 가장 먼저 배당받을 수 있습니다. 단, 지역별 보증금 기준 요건을 충족해야 하며 경매개시결정등기 전까지 대항요건(주택 인도 및 전입신고)을 유지해야 합니다.

📊 주택 공시가격 구간별 HUG 126% 보증보험 한도표

공시가 1억 5천만 원 (HUG 한도 1억 8,900만) → 공시가 2억 원 (HUG 한도 2억 5,200만) → 공시가 2억 5천만 원 (HUG 한도 3억 1,500만) → 공시가 3억 원 (HUG 한도 3억 7,800만) → 공시가 4억 원 (HUG 한도 5억 400만) → 공시가 5억 원 (HUG 한도 6억 3,000만) →

📌 선순위 근저당·빌라/오피스텔·경매 배당 & 필수 특약

선순위 근저당(융자) 차감 한도 & 60% 규정 → 빌라·다세대·오피스텔 126%(140%×90%) 계산 → 깡통전세 경매 낙찰(80%) 예상 배당금 계산 → 보증보험 거절 대비 계약금 반환 필수 특약 →

서비스 소개 & 산출 공식 · 개인정보처리방침 (로컬 연산) · 사이트맵

📖 전세보증금 반환보증 안전진단 및 HUG 126% 룰 실무 가이드

공시가격 126% 기준 주택도시보증공사(HUG) 보증보험 가입 가능 여부와 깡통전세 판별 기준입니다.

⚖️ 핵심 산출 기준 및 법정 원리

HUG 안심전세 126% 룰 공식

전세보증보험 가입 요건은 [공시가격 × 140% (주택가격 산정비율) × 90% (담보인정비율) = 공시가격의 126%] 이내로 전세가가 형성되어야 합니다.

선순위 근저당권 위험도 판별

[선순위 채권최고액 + 전세보증금] 합계가 주택 시세의 70~80%를 초과하는 경우 경매 낙찰 시 보증금 전액 미회수 위험이 매우 큽니다.

확정일자 + 전입신고 대항력 발생 시점

전입신고와 확정일자는 효력이 '익일(다음 날) 0시'부터 발생하므로, 잔금 지급 당일 집주인이 근저당을 설정하지 못하도록 특약을 반드시 넣어야 합니다.

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 전세 주택이 경매로 넘어갔을 때 낙찰대금 배당 순위는 어떻게 되나요? ▼

A. 1순위 집행비용, 2순위 소액임차인 최우선변제금 및 임금채권, 3순위 당해세, 4순위 확정일자 임차인 및 선순위 근저당권(시간 순) 순서로 배당이 진행됩니다.

Q. 낙찰가율을 보통 80%로 가정하는 이유는 무엇인가요? ▼

A. 주택 시장 침체기나 권리관계가 복잡한 경매 물건의 경우 1~2회 유찰을 거쳐 감정가의 70~80% 수준에서 낙찰되는 경우가 많아 보수적인 손실 진단 기준으로 80%를 적용합니다.

Q. 경매에서 배당받지 못한 미회수 전세보증금은 집주인에게 청구할 수 있나요? ▼

A. 네. 미배당 보증금은 집주인 개인에 대한 일반 채권으로 남아 민사소송 및 재산압류를 통해 청구할 수 있으나, 집주인의 실질 재산이 없으면 회수가 어려우므로 사전에 보증보험을 확보해야 합니다.

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자주 묻는 질문 (FAQ)

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아닙니다. 100% 사용자의 기기 브라우저 메모리 내에서만 연산되며, 어떠한 금융/개인 데이터도 외부로 전송되지 않습니다.

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